¿Qué significa nuda propiedad?

Según el INE, la esperanza de vida en España alcanzó en 2024 un máximo histórico de 84,01 años (81,38 en hombres y 86,53 en mujeres), una tendencia demográfica que está detrás del creciente interés por fórmulas como la nuda propiedad entre las personas mayores que buscan liquidez sin renunciar a su vivienda.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es un concepto jurídico según el cual, una persona tiene derecho sobre una cosa de la que es propietaria, pero no puede hacer uso de la misma. Por tanto, aunque posee la titularidad del bien, su posesión y disfrute está en manos de un tercero, que ejerce lo que se conoce como derecho de usufructo.

El titular del derecho se denomina "nudo propietario". Esa persona física o jurídica es dueña del bien, pero sus facultades para utilizarlo se encuentran muy limitadas ya que no dispone del derecho de usufructo, de manera que no puede disponer y disfrutar del bien.

¿Qué es nuda propiedad de una vivienda?

El concepto de nuda propiedad se aplica con frecuencia a la vivienda. En estos casos, lo habitual es que el propietario de la vivienda venda la nuda propiedad y se reserve el derecho de usufructo. Generalmente se trata de personas mayores que no tienen herederos y necesitan liquidez para hacer frente a sus gastos.

A través de esta herramienta legal se convierten en usufructuarios, asegurando el uso de la vivienda, casi siempre durante el resto de su vida, y recibiendo una compensación económica a cambio de la propiedad.

Existen diferentes modalidades de venta. Lo más habitual es recibir un pago único, aunque también se puede cobrar una renta vitalicia periódica o incluso percibir una parte del capital al firmar el contrato y cobrar el resto en forma de rentas mensuales de por vida.

La entidad o persona que compra la vivienda se convierte en nudo propietario, pero no podrá disfrutar de la misma hasta que finalice el usufructo, generalmente tras la muerte del usufructuario, aunque también existen contratos temporales.

Cómo se calcula el valor fiscal de la nuda propiedad

Uno de los aspectos que más dudas genera es cómo se reparte el valor de una vivienda entre nuda propiedad y usufructo a efectos fiscales. El artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece una fórmula concreta para los usufructos vitalicios: al valor total del inmueble se le resta la edad del usufructuario de 89, y el resultado es el porcentaje que corresponde al usufructo, con un mínimo legal del 10 %. El porcentaje restante hasta el 100 % corresponde a la nuda propiedad.

Un ejemplo ayuda a verlo con claridad: si el usufructuario tiene 75 años, el usufructo se valora en un 14 % del inmueble (89 − 75), mientras que la nuda propiedad representa el 86 % restante. Para una vivienda de 300.000 €, esto supondría un valor de usufructo de 42.000 € y un valor de nuda propiedad de 258.000 €. Esta valoración es la que se utiliza tanto para calcular el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en una compraventa como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando la operación llega por herencia.

Los derechos del nudo propietario

• Derecho de propiedad, aunque no pueda usarla ni disfrutarla.
• Derecho a vender la nuda propiedad, siempre que se respeten los derechos del usufructuario y se mantenga su condición con el cambio de titularidad.
• Derecho a hipotecar la nuda propiedad; es decir, el nudo propietario puede pedir un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de la vivienda y si al extinguirse el usufructo se consolida el pleno dominio, la hipoteca se extenderá también al usufructo, a menos que se haya acordado lo contrario.
• Derecho a realizar obras y mejoras, siempre que no perjudiquen al usufructuario ni reduzcan el valor del usufructo.
• Derecho a que se le restituya el uso y disfrute del bien cuando termine el usufructo.

Las obligaciones del nudo propietario

• Asumir los gastos de la compraventa, tanto los costes del notario como de registro y los impuestos. La única excepción es la plusvalía municipal, que queda a cargo del vendedor.
• Respetar el derecho del usufructuario, de manera que no puede hacer nada que lo perjudique o alterar las características del bien usufructuado.
• Encargarse de las reparaciones extraordinarias del bien en nuda propiedad, sobre todo si tienen un carácter urgente.
• Pagar los tributos e impuestos correspondientes al bien en usufructo, con la excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que correrá a cargo del usufructuario.
• Asumir las contribuciones sobre el capital durante el usufructo, aunque el usufructuario debe abonarle los intereses correspondientes a las sumas que haya pagado. Si el usufructuario las ha anticipado, debe recibir su importe cuando termine el usufructo.
• Sufragar la hipoteca del bien usufructuado. De hecho, si la propiedad se embarga o vende judicialmente para el pago de la deuda, el propietario debe responder ante el usufructuario por lo que pierda por esta causa.
• Hacerse cargo de los gastos de comunidad, a menos que ambos acuerden que los gastos corran a cargo del usufructuario.

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