Proyecto de construcción: fases, roles y claves de gestión

Un proyecto de construcción comprende el conjunto de actividades técnicas, económicas, administrativas y organizativas necesarias para planificar y ejecutar una obra. En él, además de la propia edificación, se deben coordinar recursos, profesionales, plazos, costes, requisitos técnicos y trámites administrativos.

En España, todo este proceso está regulado por la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), que establece las obligaciones y responsabilidades de los principales agentes que intervienen en el mismo: el promotor, el proyectista, el constructor, el director de obra y el director de la ejecución de la obra, entre otros.

No hay que confundir la gestión del proyecto de construcción con la gestión de obras, que es la disciplina que se ocupa de coordinar los medios humanos, técnicos y económicos durante la construcción y que supone únicamente una de las fases del proceso.

Fases de un proyecto de construcción: del contrato al cierre

Las etapas de un proyecto de construcción pueden organizarse de distintas maneras según su alcance y metodología de gestión, aunque en la mayoría de los casos se aplican las siguientes:

Inicio y contratación

El punto de partida consiste en definir las necesidades, los objetivos y el alcance de la actuación. Se estudian aspectos como la viabilidad, las características del solar, el presupuesto disponible y los principales condicionantes técnicos. También se formalizan las relaciones contractuales con los profesionales que participarán en el proyecto.

Planificación y diseño

En esta fase se concreta técnicamente la solución. Antes de llegar al proyecto definitivo, puede elaborarse un anteproyecto que explique las características generales de la propuesta.

Después se desarrollan el proyecto básico y el proyecto de ejecución. El primero contiene la documentación necesaria para definir las características generales de la obra, mientras que el proyecto de ejecución lo desarrolla y define la obra en su totalidad. En el caso de que sea necesario tener en cuenta principios de construcción sostenible, estos deben incorporarse ya en esta fase.

Licencias y autorizaciones

Antes de ejecutar la obra, deben obtenerse las licencias y autorizaciones administrativas que correspondan, una obligación que, de acuerdo con la LOE, es responsabilidad del promotor.

El procedimiento concreto para conseguir la licencia de obras dependerá de la normativa urbanística local y de la Administración competente. Cuando se trata de obras de edificación que requieren proyecto conforme a la LOE, el proyecto de ejecución está sujeto a visado colegial obligatorio.

Preconstrucción

Con el proyecto definido, se organiza la ejecución: contratación de empresas, planificación de recursos, aprovisionamiento y preparación de los trabajos. En los contratos públicos, la selección de empresas se articula mediante los procedimientos de licitación pública que correspondan.

Esta etapa permite anticipar necesidades de materiales, personal, maquinaria y logística, además de establecer el calendario que guiará la ejecución.

Ejecución y control de la obra

Durante la construcción, los trabajos deben ejecutarse conforme al proyecto, la legislación aplicable y las instrucciones de la dirección facultativa. El director de obra es responsable del desarrollo técnico, estético, urbanístico y medioambiental, mientras que el director de la ejecución controla la ejecución material y la calidad de lo construido.

En esta fase deben controlarse los plazos, los costes, la calidad, los riesgos y las modificaciones. Si existen desviaciones respecto a lo planificado, habrá que evaluar su impacto y adoptar medidas correctoras.

Cierre y entrega

El cierre de obra formaliza la finalización y entrega de los trabajos. La recepción es el acto mediante el cual el constructor entrega la obra terminada al promotor y este la acepta, con o sin reservas. Debe quedar reflejada en un acta y acompañarse del certificado final de obra.

La documentación de la obra ejecutada incluye, entre otros elementos, el proyecto con las modificaciones aprobadas, el acta de recepción, la identificación de los agentes participantes y las instrucciones de uso y mantenimiento. Este conjunto documental constituye el Libro del Edificio, que se entrega a los usuarios finales.

Roles clave en un proyecto de construcción

La gestión de proyectos de construcción requiere la coordinación de perfiles con responsabilidades diferentes. Según la LOE y la práctica profesional, los seis roles principales son:

• Promotor: decide, impulsa, programa y financia la obra. También debe facilitar la información necesaria, gestionar las licencias y suscribir el acta de recepción.
• Project manager o director de proyecto: coordina de forma global el alcance, los equipos, los proveedores, los plazos y los costes.
• Director de obra (DO): forma parte de la dirección facultativa y dirige el desarrollo de la obra conforme al proyecto, las autorizaciones y el contrato.
• Director de la ejecución de la obra (DEO): dirige la ejecución material, además de controlar cuantitativa y cualitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.
• Coordinador de seguridad y salud (CSS): figura obligatoria cuando en la construcción interviene más de un contratista. Entre sus funciones está coordinar la aplicación de los principios de prevención y aprobar el plan de seguridad y salud.
• Constructor y subcontratistas: ejecutan materialmente los trabajos. El constructor asume contractualmente ante el promotor la ejecución de la obra y puede formalizar subcontrataciones dentro de los límites establecidos.

Para pasar de las funciones principalmente técnicas a ejercer como project manager de construcción, es necesario contar con una formación especializada en dirección empresarial, gestión de obra, contratación y herramientas de gestión. Todas estas competencias forman parte del plan de estudios del Máster en Construcción y Edificación online de la Universidad Europea, que incluye también las horas lectivas necesarias para obtener la Certificación PMP®.

Herramientas para gestionar un proyecto de construcción

Las herramientas de gestión permiten planificar tareas, coordinar equipos, controlar costes y centralizar la información generada durante las distintas fases de la obra. Entre las más utilizadas se encuentran:

• Revit y BIM: BIM, siglas en inglés de Building Information Modelling, es una metodología de trabajo colaborativa que se ha convertido en el estándar de gestión digital de los proyectos de construcción. Aunque existen varias soluciones de software especializadas para aplicar estos procesos, Revit, de Microsoft, es la más utilizada.
• Diagramas de Gantt y programas de planificación: organizan tareas, dependencias, recursos e hitos para controlar el calendario.
• Herramientas de gestión de riesgos: ayudan a identificar posibles incidencias, valorar su impacto y establecer medidas preventivas o planes de respuesta.
• Sistemas de control de costes: permiten comparar el presupuesto, la contratación y la ejecución real, así como realizar el seguimiento económico mediante certificaciones.
• Entornos comunes de datos: facilitan que los diferentes agentes trabajen con información coordinada y mantengan la trazabilidad de los documentos, modelos y modificaciones.

Para profundizar específicamente en estos procesos, el Máster en BIM de la Universidad Europea aborda la metodología BIM y herramientas como Revit, Navisworks, Archicad, Synchro o Presto, así como la coordinación de modelos, la planificación y el control de costes. Si prefieres una formación más enfocada en contenidos MBA, nuestro Máster en Construcción y Edificación en Madrid, reconocido entre los mejores de su especialidad, es tu mejor opción.