Cuando decidimos comprar una vivienda, uno de los primeros pasos que debemos dar es la firma de arras. Este documento legal marca el inicio del proceso de compraventa y establece las bases de la futura transacción inmobiliaria.
Conocer en profundidad qué es un contrato de arras, sus tipos y características principales resulta fundamental para proteger nuestros intereses y evitar problemas futuros.
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa definitiva de una vivienda en el que el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como garantía de que cumplirá con su compromiso de compra. Este documento formaliza la intención de ambas partes de llevar a cabo la transacción inmobiliaria en las condiciones acordadas.
Para entender bien qué son las arras de un piso, hay que saber que funcionan como una señal o garantía que vincula tanto al comprador como al vendedor. A través de este contrato, el comprador demuestra su seriedad en la operación y el vendedor se compromete a no vender la propiedad a terceros durante el período establecido.
El contrato de arras no debe confundirse con la compraventa definitiva. Se trata de un documento preparatorio que establece las condiciones bajo las cuales se realizará la venta posterior, incluyendo el precio, los plazos y las obligaciones de cada parte.
3 tipos de arras
Existen tres tipos de arras principales en el derecho español, cada uno con sus características. A continuación, los explicamos de forma sencilla y te contamos qué pasa si no se cumple el contrato de arras en los diferentes casos:
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son las más comunes en las transacciones inmobiliarias. En este tipo de contrato, la cantidad entregada se considera como parte del precio final de la vivienda. Si la operación se completa exitosamente, el dinero de las arras se descuenta del precio total acordado.
La principal característica de las arras confirmatorias es que no permiten el desistimiento de ninguna de las partes. Si alguna de ellas incumple el contrato, deberá abonar daños y perjuicios a la otra parte, además de perder o devolver las arras según corresponda.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales ofrecen mayor flexibilidad a ambas partes, ya que permiten el desistimiento del contrato mediante el pago de una penalización. En este caso, tanto el comprador como el vendedor pueden retractarse de la operación asumiendo las consecuencias económicas establecidas.
Si el comprador decide no continuar con la compra, pierde las arras entregadas. ¿Y qué pasa si el vendedor se echa atrás? Si por el contrario es el vendedor quien se retracta, debe devolver el doble de la cantidad recibida como arras al comprador.
Arras penales
Las arras penales funcionan como una cláusula penal que se aplica en caso de incumplimiento del contrato. A diferencia de los tipos anteriores, estas arras no forman parte del precio de la vivienda ni permiten el desistimiento voluntario.
Su función principal es garantizar el cumplimiento del contrato mediante la imposición de una sanción económica a la parte que incumpla sus obligaciones. Si el contrato se ejecuta correctamente, las arras penales se devuelven al comprador.
Aspectos relevantes: qué debe contener un contrato de arras
Un contrato de arras completo debe incluir información detallada sobre todos los aspectos fundamentales de la futura compraventa:
- Identificación de las partes: datos completos del comprador y vendedor, incluyendo nombres, apellidos, DNI y domicilios.
- Descripción de la vivienda: dirección exacta, superficie, número de habitaciones, registro de la propiedad y referencia catastral.
- Precio y forma de pago: importe total de la venta, cantidad entregada como arras y método de pago del resto.
- Plazos: fecha límite para otorgar la escritura pública de compraventa y realizar el pago completo.
- Tipo de arras: especificación clara de si son confirmatorias, penitenciales o penales.
- Condiciones suspensivas: circunstancias que pueden afectar la validez del contrato, como la concesión de hipoteca.
- Gastos y cargas: distribución de gastos entre comprador y vendedor, incluyendo impuestos y notaría.
¿Cuánto hay que pagar en un contrato de arras?
El importe de las arras debe ser suficiente para demostrar la seriedad del comprador, pero no tan elevado que suponga un riesgo excesivo para cualquiera de las partes. La cantidad a pagar no está regulada por ley, por lo que queda sujeta a la negociación entre las partes.
Sin embargo, la práctica habitual establece que las arras representen entre un 5% y un 15% del precio de venta de la vivienda.
Factores que influyen en el importe de las arras:
- Valor de la propiedad: viviendas de mayor valor pueden requerir arras más elevadas en términos absolutos
- Situación del mercado: en mercados muy competitivos, las arras pueden ser más altas
- Urgencia de la venta: vendedores con prisa pueden aceptar arras menores
- Capacidad financiera del comprador: debe ajustarse a las posibilidades económicas del comprador
¿Qué es necesario saber antes de firmar un contrato de arras?
Antes de firmar un contrato de arras, es esencial informarse adecuadamente sobre varios aspectos clave:
- Situación legal de la vivienda: verificar que no existen cargas, embargos o problemas legales que afecten a la propiedad.
- Estado de conservación: realizar una inspección detallada del inmueble para identificar posibles defectos o necesidades de reparación.
- Documentación: comprobar que el vendedor dispone de toda la documentación necesaria, incluyendo escrituras, certificados energéticos y cédula de habitabilidad.
- Capacidad de financiación: asegurar que se dispone de los recursos económicos necesarios o que es viable obtener la hipoteca requerida. En este sentido, es fundamental tener en cuenta qué puede ocurrir en un contrato de arras si no conceden la hipoteca, ya que, salvo que se incluya una cláusula suspensiva, el comprador podría perder las arras entregadas.
- Asesoramiento profesional: contar con el apoyo de un abogado especializado en derecho inmobiliario puede resultar fundamental para evitar problemas futuros.
El contrato de arras constituye un instrumento jurídico fundamental en las operaciones inmobiliarias que requiere un conocimiento profundo de sus implicaciones legales y económicas. Si te interesa este sector, en la Universidad Europea puedes adquirir las herramientas necesarias para asesorar correctamente en estas operaciones, estudiando un Grado en Derecho en Madrid, también disponible en Valencia, Canarias y en modalidad online.
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Plazos y vencimiento del contrato de arras
¿Qué pasa si vence el contrato de arras sin que se haya completado la compraventa?, las consecuencias dependerán de las circunstancias específicas:
- Si el comprador no cumple en el plazo establecido, generalmente pierde las arras entregadas, salvo que el retraso se deba a causas justificadas como problemas con la concesión de la hipoteca.
- Si es el vendedor quien no cumple, debe devolver las arras y, según el tipo de contrato, abonar la penalización correspondiente o indemnizar por daños y perjuicios.
En algunos casos, las partes pueden acordar una prórroga del contrato si ambas mantienen su intención de completar la operación.
Más allá de las cifras y los plazos, dominar estos conceptos te permite negociar desde una posición de conocimiento y evitar sorpresas desagradables que podrían comprometer tu patrimonio. En un sector donde cada detalle cuenta y las normativas evolucionan constantemente, mantenerte actualizado sobre estos aspectos legales no es solo recomendable, sino esencial para proteger tus intereses y tomar decisiones financieras inteligentes.